Emanuele AVVOCATO BUZZONI
Ordine Avvocati Ferrara (ITALIA) n° 1184
Collegi d'Advocats de Barcelona (ESPANA) n° 32976
p.iva 01820470381
2025.03.19 - DIVISIONE O VENDITA DI IMMOBILE IN COMUNIONE EREDITARIA
Cosa succede se fra gli eredi viene meno la volontà di rimanere in comunione immobiliare.
Ciascuno dei partecipanti alla comunione immobiliare (1) ha il diritto di disporre della propria quota, vendendola; oppure (2) ha la possibilità di domandare lo scioglimento della comunione ed ottenerlo per mezzo di una (2.a) divisione consensuale di natura contrattuale oppure (2.b) da una divisione giudiziale.
(1) Il diritto di DISPORRE della propria quota è disciplinato dall'art. 1103 codice civile, ai sensi del quale "ciascun partecipante può disporre del suo diritto e cedere ad altri il godimento della cosa nei limiti della sua quota". Pertanto il comproprietario può vendere liberamente la propria quota senza necessità di consenso degli altri comproprietari; in tal caso la vendita riguarda esclusivamente la quota di proprietà indivisa e non una porzione fisica dell'immobile, perciò non è normalmente appetibile con conseguente riduzione del valore, inoltre ai sensi dell'art. 732 c.c. gli altri coeredi hanno il diritto di prelazione.
(2.a) La DIVISIONE CONSENSUALE si realizza per mezzo di un contratto (artt. 1321 ss. c.p.c., una disciplina molto vasta) che formalizza l'accordo delle parti. (2.a.i) Se il bene è divisibile le parti, eventualmente con l'aiuto di un tecnico, frazioneranno il bene e decideranno quali parti assegnarsi. (2.a.ii) Se il bene non è divisibile, ovvero sia quando il frazionamento non è oggettivamente possibile oppure determinerebbe un notevole deprezzamento economico delle porzioni (Cass. Civ. 14577/2012), questo potrà: essere assegnato per intero ad uno dei comproprietari, con liquidazione in denaro agli altri, eventualmente con l'aiuto di un tecnico per la quantificazione; oppure essere interamente venduto a terzi ed il ricavato diviso fra i comproprietari in ragione delle loro quote.
(2.b) In caso di mancato accordo, ciascuno dei comproprietari, anche contro la volontà degli altri, può adire il Tribunale del luogo dove sono collocati i beni oggetto di divisione (competenza territoriale ex art. 21 comma 1 codice procedura civile) e chiederne la DIVISIONE GIUDIZIALE, la quale dal punto di vista del diritto sostanziale è regolata sia dalle nome sulla comunione dei beni in generale (artt. 1111 e seguenti codice civile), e sia dalle norme sulla comunione ereditaria (art. 713 ss. c.c.), mentre dal punto di vista procedurale è divisa in tre fasi.
(2.b.i) Prima di ogni altra cosa occorre instaurare un procedimento di MEDIAZIONE CIVILE, regolata dal Decreto Legislativo 28/2010, che è condizione di procedibilità per la domanda di divisione giudiziale. Il costo della procedura sarà grossomodo pari al 2 % del valore dell'immobile per ciascuna parte (comprensivi dei costi di organismo di mediazione, consulente tecnico, avvocato). In sede di mediazione i comproprietari vengono convocati davanti ad un mediatore, il quale tenta di far addivenire le parti ad un accordo; nella pratica però i mediatori non fanno proposte concrete e solamente cercano di far ragionare le parti, le quali dovranno perciò avere le idee chiare, eventualmente con l'aiuto di un consulente tecnico la cui relazione tecnica potrà essere usato nelle successive fasi giudiziali solo se vi è consenso di tutti... con la conseguenza che solo se le parti lo vogliono davvero si può raggiungere un accordo, e questo non capita spesso. Se però si raggiunge un accordo, questo è esente dall'imposta di registro fino al valore di 100.000 €, il ché significa che se uno dei comproprietari acquista le quote dell'altro pagherà l'imposta di registro solo per la parte eccedente i 100.000 €.
(2.b.ii) Se non viene raggiunto un accordo in mediazione, il comproprietario che intenda sciogliere la comunione dovrà incominciare un procedimento di DIVISIONE GIUDIZIALE, regolato dagli artt. 784 e seguenti del codice di procedura civile. Il costo della procedura sarà grossomodo pari al 2% del valore dell'immobile per ciascuna parte (comprensivi dei costi di tribunale, consulente tecnico di parte, consulente tecnico d'ufficio, avvocato). In prima udienza il giudice cercherà nuovamente di trovare un accordo fra le parti, nella pratica prende atto che la mediazione ha avuto esito negativo. Fatto ciò dovrà valutare se l'immobile è divisibile in natura, nella pratica nominerà un consulente d'ufficio la cui perizia sarà vincolante fra le parti. Se il consulente deciderà che l'immobile è divisibile, lo dividerà in due porzioni di uguale valore che saranno aggiudicate a sorte; se invece deciderà che l'immobile non è divisibile stabilirà un prezzo di vendita. A questo punto il giudice verificherà se uno dei comproprietari è disponibile ad acquistare l'intero immobile liquidando in denaro la quota dell'altro, se nessuno dei comproprietari si offre disponibile all'acquisto il tribunale ordinerà la vendita coattiva dell'immobile a terzi mediante una procedura di vendita giudiziale.
(2.b.iii) La VENDITA GIUDIZIALE è disciplinata dagli artt. 788 e seguenti codice di procedura civile. Il costo della procedura sarà grossomodo pari al 10% del valore dell'immobile e dovrà essere anticipato dal ricorrente (comprensivi dei costi di tribunale, notaio, delegato alle vendite, spese di pubblicità, spese di trascrizione, consulente tecnico d'ufficio,) ma saranno poi posti a carico della procedura e quindi saranno detratti dal ricavato della vendita prima della distribuzione; al costo della procedura ciascuna parte dovrà aggiungere circa il 1% per i costi della propria difesa in giudizio (comprende consulente di parte ed avvocato). Nella vendita giudiziale l'immobile sarà venduto all'asta, con conseguente riduzione del prezzo base stabilito dal consulente tecnico; al primo incanto il prezzo è normalmente ridotto del 20%, ai successivi incanti el 25% ciascuno. Peraltro in caso di vendita giudiziale anche il coerede può partecipare, come qualsiasi altro acquirente, con la conseguenza che pur dovendo affrontare le incertezze della procedura potresti accaparrarti il bene per un prezzo ridotto.
2025.03.19 - Emanuele Avv. Buzzoni