Quasi sempre, la cedolare secca conviene! Perchè è una imposta sostitutiva dell'IRPEF per i contratti di locazione abitativa, pari al 21% del canone libero o al 10% del canone concordato (art. 3 D.Lgs. 23/2011).
L'opzione della cedolare secca può essere esercitata solo dal locatore, mediante una dichiarazione in contratto oppure una successiva comunicazione, pur nel rispetto di alcune condizioni.
Il locatore deve essere una persona fisica che non eserciti nell'esercizio di un'attività di impresa, arte o professione. Quindi non possono quindi accedere al regime della cedolare secca nè i locatori persone fisiche nell'esercizio di una attività commerciale (attività di impresa o di arti e professioni), nè i locatori persone giuridiche (società di persone, società di capitali, enti commerciali e non commerciali quali gli enti del terzo settore).
Il conduttore deve essere una persona fisica che non eserciti nell'esercizio di un'attività di impresa, arte o professione, oppure un ente non commerciale che lochi l'immobile per finalità abitative ed in conformità alle proprie finalità.
Queste conclusioni non sono affatto scontate e sono frutto di una interpretazione garantista. Infatti trattandosi di regime impositivo del reddito fondiario delle persone fisiche la norma non tiene in considerazione le caratteristiche di parte conduttrice, per cui è emerso uno iato interpretativo fra erario e giurisprudenza tributaria, a seconda che il conduttore agisca o meno nell'esercizio di attività di impresa, come di seguito esposto.
1) Conduttore persona fisica che agisce nell'esercizio di attività di impresa o lavoro autonomo. Per l'Erario è escluso dal regime della cedolare secca. Ugualmente, per la giurisprudenza tributaria è escluso dal regime sulla cedolare secca.
2) Conduttore persona fisica che agisce al di fuori dell'attività di impresa o lavoro autonomo. Per l'Erario è ammesso al regime della ceolare secca, infatti la ratio dell'istituto è proprio quella di far emergere i redditi fondiari sommersi incentivando i privati proprietari di immobili ad uso abitativo (soggetti passivi IRPEF) a registrare i contratti di locazione da essi stipulati. Ugualmente, per la giurisprudenza tributaria è ammesso al regime della cedolare secca.
3) Conduttore persona giuridica ed ente commerciale (ovvero sia che agisce nell'esercizio di attività di impresa). Per l'Erario è escluso dal regime della cedolare secca, in particolare l'Agenzia delle Entrate sostiene che "Esulano dal campo di applicazione della norma in commento, i contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell'esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell'immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti" (circolare Ag. Entrate n° 26/E del 2011 pag. 6). Diversamente, per la giurisprudenza tributaria è ammesso al regime della cedolare secca in quanto ritiene che detta ulteriore preclusione "non è assolutamente prevista dalla norma e pertanto è illegittima" (CTP Reggio Emilia 470/3/2014; CTP Milano 3529/25/2015).
4) Conduttore persona giuridica ed ente non commerciale (ovvero sia che agisce al di fuori dell'attività di impresa come comitati, associazioni, fondazioni, cooperative sociali). Per l'Erario è ammesso al regime della cedolare secca, in particolare l'Agenzia delle Entrate sostiene che "Il locatore può, invece, esercitare l'opzione per il regime della cedolare secca in relazione ai contratti di locazione conclusi con soggetti che non agiscono nell'esercizio di imprese, arti o professioni. Sono quindi compresi anche i contratti conclusi con enti pubblici o privati non commerciali, purchè risulti dal contratto di locazione la destinazione degli immobili ad uso abitativo in conformità alle proprie finalità. In tal caso, infatti,è soddisfatto il requisito della destinazione dell'immobile all'uso abitativo previsto dalla norma." (circolare Ag. Entrate n° 26/E del 2011 pagg. 7); per maggiore garanzia, meglio se l'Ente è iscritto al registro degli enti del terzo settore e se all'interno dello statuto è prevista la possibilità di stipulare contratti di locazione abitativa in favore dei propri assistiti. Ugualmente, per la giurisprudenza tributaira è ammesso al regime sulla cedolare secca.
Avv. Emanuele Buzzoni